招商局置地去年净利跌4成 公司股东应占利润不到一半

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【编者按】今日,招商地产境外融资平台招商局置地(00978 HK)发布2014财年业绩报告。这家被招商地产注入包括位于广州、重庆、佛山和南京4个城市多个优质项目资产的港股房企,公司在2014年净利润同比下滑了逾4成。

  今日,招商地产境外融资平台招商局置地(00978.HK)发布2014财年业绩报告。这家被招商地产注入包括位于广州、重庆、佛山和南京4个城市多个优质项目资产的港股房企,公司在2014年净利润同比下滑了逾4成。

  2014年,招商局置地实现净利润8亿元,较2013年公司14亿元的净利润下跌了41%。招商局置地去年毛利约21亿元,同比下降了26%。公司当年毛利率为28%,较2013年40%的毛利率下跌了12个百分点。

  招商局置地的净利率水平同样尴尬,去年净利率为11%,公司在2013年的净利率能够达到20%的水平。

  对于利润率的大幅下滑,招商局置地解释称,低利润主要是当年结转项目结构变化所致。“2013年因土地成本较低而毛利率较高的广州金山谷及佛山依云水岸项目,其结转收入占该年度结转收入总额的52%,而2014年该占比仅为21%。”招商局置地提及。

  招商局置地2014年除了净利润下滑4成以外,公司股东应占利润在利润总额占比中同样微薄。在招商局置地8.34亿元的净利润中,公司股东应占利润为3.8亿元,同比下降17%,少数股东所占利润为4.5亿元,占到净利润的54%,2013年少数股东所占利润比重更高,达到67%。

  招商局置地少数股东所占利润比重较高的一个重要原因,是公司在项目上引入了大量的财务投资者。仅在去年,招商局置地就为南京、广州等多个项目引入包括平安不动产在内的财务投资者,所涉投资金额超过25亿元。

  在项目层面引入财务投资者,被认为是刚刚起步的招商局置地在短期突破现金资源限制而做大规模的策略之一。

  到2014年底,招商局置地在佛山、广州、重庆、南京、句容和西安6个地区拥有23个房地产项目,公司土地储备总额接近700万平方米。去年招商局置地累计获得了8块土地,计容面积143万平方米,土地总价超过57亿元。

  招商局置地随之攀高的是负债。截至2014年底招商局置地的净负债率达到49%,较2013年公司净负债率4%的水平增加了45个百分点,增幅明显。

  到去年底招商局置地的计息债务总额接近96亿元,较2013年计息债务增加了36%,要求公司在今年偿还的计息债务超过17亿元。

  招商局置地去年的融资成本为2.7亿元,但实际总借贷成本超过5.6亿元,招商局置地同样采取了利息资本化的财务处理方法,因此公司在账面上减少了近3亿元的利息支出。不过即便扣除掉资本化利息,当年招商局置地增加的融资成本也超过2倍。

  作为招商地产的境外融资平台,招商局置地与招商地产签订的不竞争协议对公司未来的项目拓展形成制约,两家公司不竞争协议约定,招商局置地对招商地产已进入城市不应该产生业务竞争。

  实际上这也意味着招商局置地除了招商地产注入资产的佛山、南京、广州、重庆以及新进入城市西安和句容外,招商局置地在国内业务拓展范围已经被“画圈”。

  去年佛山、广州、重庆和南京分别占到招商局置地总收入的68%、14%、14%和4%。对于未来公司的定位及业务拓展方向,招商局置地解释称,公司将立足于广州、佛山、南京、重庆和西安等一二线重点城市,继续做大市场份额,择机介入前海蛇口自贸区开发和香港市场,并依托招商局集团在海外发展的经验和资源优势,探索和拓展海外市场机会。

  与招商地产在国内城市潜在业务竞争的冲突,加之招商局集团在蛇口地区拥有的大量土地储备资源,蛇口自贸区的项目开发或许对招商局置地而言是不多的拓展机会。

  去年招商局置地合同销售金额超过91亿元,同比增长四分之一,今年招商局置地表示将会把握前海蛇口自贸区的机会,持续精耕,预设今年将开展的可销售项目达到22个,预计合同销售金额在125亿元左右,增幅近4成。